Introducción
Los gastos de compraventa según ley en 2024 es uno de los puntos a tener presentes cuando se está comenzando con la búsqueda de una vivienda. La compraventa de inmuebles es una operación de gran trascendencia tanto para particulares como para empresas, ya que implica una serie de consideraciones económicas y legales. A lo largo de los años, las normativas que regulan los gastos asociados a la compraventa han ido evolucionando, y en 2024 se mantienen ciertas obligaciones tributarias y gastos que tanto comprador como vendedor deben asumir. En este artículo, analizaremos los principales gastos derivados de la compraventa de inmuebles según la legislación vigente en 2024, abordando los impuestos, honorarios y otros costes que afectan a ambas partes de la transacción.
Gastos para el comprador
La persona que adquiere el inmueble es la que asume la mayor parte de los gastos derivados de la operación. Los principales gastos de compraventa según ley a los que se enfrenta un comprador en 2024 son:
1. Impuestos sobre la compra de inmuebles
a) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA se aplica únicamente a la compraventa de inmuebles nuevos, es decir, aquellos que se adquieren directamente de una promotora o constructora y que no han tenido un propietario anterior. En 2024, los tipos impositivos del IVA para viviendas son los siguientes:
- 10% del precio de compra para viviendas habituales.
- 4% para viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.
En el caso de locales comerciales, garajes adicionales o inmuebles no destinados a vivienda, el tipo de IVA es del 21%.
b) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es el impuesto que grava la compraventa de viviendas de segunda mano o usadas. En 2024, el porcentaje de gastos de compraventa según ley de este impuesto varía según la comunidad autónoma, ya que es un tributo cedido. Generalmente, el ITP oscila entre el 6% y el 10% del valor del inmueble, aunque existen tipos reducidos para determinados colectivos como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, lugar que nos ocupa especialmente, el tipo impositivo es del 10%. Conoce más sobre el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad Valenciana.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre las escrituras notariales de compraventa y los préstamos hipotecarios. Este impuesto, que es parte de los gastos de compraventa según ley, también es gestionado por las comunidades autónomas, lo que significa que el porcentaje puede variar entre un 0,5% y un 1,5% del valor escriturado del inmueble o de la responsabilidad hipotecaria.
En 2024, el AJD se aplica principalmente en dos casos:
- Escritura pública de compraventa de inmuebles nuevos.
- Constitución de hipotecas, donde se aplica sobre la responsabilidad hipotecaria total.
3. Gastos notariales
El comprador también debe hacerse cargo de algunos de los gastos notariales asociados a la escritura pública de compraventa. Este gasto está regulado por una serie de costes notariales, que dependen del valor de la propiedad. En general, los costes notariales en 2024 oscilan entre los 600 y 1.000 euros, aunque pueden variar según el tipo de inmueble y su valor. Si el comprador financia la compra mediante una hipoteca, también deberá asumir los gastos notariales de la escritura hipotecaria, lo que supondrá un coste adicional. Como vemos,
4. Registro de la propiedad
Una vez firmada la escritura pública ante notario, es necesario inscribir el inmueble a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad. Los costes del registro también están regulados por un arancel y dependen del precio del inmueble. En 2024, los gastos de inscripción en el registro pueden oscilar entre los 300 y 600 euros, según el valor de la propiedad.
5. Gastos de tasación
Si la compra del inmueble está financiada mediante una hipoteca, el comprador deberá realizar una tasación del inmueble, un trámite que permite al banco conocer el valor del mismo y determinar la cantidad máxima que puede prestar. Los costes de la tasación en 2024 varían según el valor del inmueble y la entidad tasadora, pero normalmente suele rondar los 300 euros. Como decimos, este no es un gasto directo que siempre tiene lugar, pero está dentro de los gastos de compraventa según ley en caso de establecer una hipoteca sobre el inmueble.
6. Comisiones bancarias y de gestoría
En caso de que el comprador solicite una hipoteca, es posible que deba pagar comisiones bancarias como la comisión de apertura, que suele ser de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo. Además, si el banco exige los servicios de una gestoría para la gestión de documentos, este gasto también correrá a cuenta del comprador y puede rondar entre los 300 y 500 euros.
Gastos para el vendedor
El vendedor, aunque no asume la mayoría de los gastos de la operación, también tiene algunas obligaciones fiscales y costes derivados de la venta del inmueble y ahora te vamos a contar cuáles son los gastos de compraventa según ley para el vendedor en 2024.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El vendedor debe declarar la plusvalía obtenida por la venta del inmueble en su declaración de la renta, dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La plusvalía es la diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta, y se grava a los siguientes tipos:
- 19% para ganancias de hasta 6.000 euros.
- 21% para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros.
- 23% para ganancias superiores a 50.000 euros.
No obstante, en 2024, existen exenciones a este impuesto, como en el caso de que la venta sea de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o de personas en situación de dependencia.
2. Plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el incremento del valor del suelo desde que el vendedor adquirió el inmueble hasta que lo vende. Este uno de los gastos de compraventa según ley en 2024 que podemos considerar indirectos, puesto que el importe a pagar depende del valor catastral del terreno y de los años que el vendedor ha sido propietario del inmueble.
En 2024, tras las reformas legales recientes, el cálculo de la plusvalía se puede realizar por dos métodos: el valor catastral del terreno o el incremento real de valor. El vendedor puede elegir el método que le resulte más favorable.
3. Gastos de cancelación de hipoteca
Si el inmueble vendido tiene una hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelarla antes de la venta. Esto implica dos costes:
- Comisión por cancelación anticipada: que suele ser de un 0,5% del capital pendiente.
- Gastos notariales y de registro: para cancelar la hipoteca en el registro, que pueden ascender a unos 300-600 euros.
4. Comisiones de la agencia inmobiliaria
Si el vendedor ha contratado los servicios de una agencia inmobiliaria para la venta de su vivienda, deberá abonar una comisión que, en 2024, suele ser de entre un 3% y un 5% del precio de venta del inmueble. Esta comisión incluye los servicios de comercialización, visitas al inmueble, asesoramiento y gestión de la operación.
Distribución de gastos entre comprador y vendedor
En términos generales, la ley establece que los gastos de notaría son distribuidos de acuerdo con el siguiente criterio:
- El comprador paga los gastos derivados de la escritura de compraventa.
- El vendedor paga los gastos derivados de la escritura de cancelación de hipoteca, en caso de que la hubiera, así como los impuestos relacionados con la venta (plusvalía municipal y posible IRPF por la ganancia obtenida).
Lo que estipula la ley, de forma directa, es “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
El gasto de registro y los impuestos de transmisión (ITP o IVA) son responsabilidad exclusiva del comprador, mientras que el vendedor asume los costes fiscales derivados de la plusvalía y los servicios que decida contratar para la venta, como la agencia inmobiliaria.
Conclusión
Estos son los gastos de compraventa según ley en 2024. Como hemos visto, la compraventa de inmuebles en 2024 sigue implicando una serie de gastos que afectan tanto al comprador como al vendedor. Mientras que el comprador asume la mayor parte de los costes, incluyendo los impuestos de transmisión, así como una parte de los gastos notariales y registrales, el vendedor debe estar preparado para cubrir los impuestos sobre la plusvalía y los gastos asociados a la cancelación de hipotecas, si las hubiera. Es fundamental que ambas partes estén bien informadas y calculen los gastos anticipadamente para evitar sorpresas y planificar correctamente la operación.
